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Untersuchungen zur räumlichen Analyse und Visualisierung von Mietpreisdaten für Immobilienportale
(2015)
Die vorliegende Arbeit verfolgt das Ziel, aus geoinformatischer Sicht eine konzeptionelle Grundlage zur räumlichen Optimierung von Immobilienportalen zu schaffen. Die Arbeit geht dabei von zwei Hypothesen aus:
1. Verfahren der räumlichen Statistik und des Maschinellen Lernens zur Mietpreisschätzung sind den bisher eingesetzten Verfahren der hedonischen Regression überlegen und eignen sich zur räumlichen Optimierung von Immobilienportalen.
2. Die von Immobilienportalen publizierten webbasierten Mietpreiskarten geben nicht die tatsächlichen räumlichen Verhältnisse auf Immobilienmärkten wieder. Alternative webbasierte Darstellungsformen, wie z.B. Gridmaps, sind dem Status Quo der Immobilienpreiskarten von Immobilienportalen überlegen und visualisieren die tatsächlichen räumlichen Verhältnisse von Immobilienpreisen zweckmäßiger.
Beide Thesen können bewiesen werden.
Es erfolgt zunächst eine umfangreiche Erhebung des Forschungsbedarfs mittels Literaturstudien und technologischer Recherche. Zur Beantwortung der Forschungsfragen wird als quantitative Datenbasis ein 74.098 Mietangebote umfassender Datensatz (von Januar 2007 bis September 2013) eines Immobilienportals akquiriert. Dieser reicht jedoch nicht in vollem Umfang zur Beantwortung der Fragestellungen aus. Deshalb führt der Autor Experteninterviews zur Erhebung einer qualitativen Datenbasis. Deren Analyse ergibt in Kombination mit der Literaturstudie und der technologischen Recherche ein umfassendes, bisher so nicht verfügbares Bild. Es stellt den Status Quo der räumlichen Sicht sowie der raumanalytischen und geovisuellen Defizite von Immobilienportalen dar.
Zur Optimierung der raumanalytischen und geovisuellen Defizite werden forschungsbasierte Lösungsansätze herausgearbeitet und teilimplementiert. Methoden des Maschinellen Lernens und räumliche Schätzverfahren werden als Alternativen zu den von Immobilienportalen bisher genutzten „nicht räumlichen“ Analyseverfahren zur Preismodellierung untersucht. Auf Grundlage eines hierfür konzipierten Validierungsrahmens werden diese Methoden für die Nutzung im Kontext von Immobilienportalen adaptiert. Die prototypische Teilimplementierung zeigt die programmiertechnische Umsetzung des Konzeptes auf. Eine umfassende Analyse geeigneter Sekundärvariablensets zur Mietpreisschätzung liefert als methodisches Resultat, dass Interpolatoren, die Sekundärvariablen benötigen (Kriging with external drift, Ordinary Cokriging), kaum zu valideren Mietpreisschätzergebnissen gelangen als die Methode des Ordinary Kriging, die keine Sekundärvariablen benötigt. Die Methoden Random Forest aus dem Maschinellen Lernen und die Geographisch Gewichtete Regression hingegen bergen großes Potential zur Nutzung der räumlichen Mietpreisschätzung im Kontext von Immobilien-portalen. Die Forschungsergebnisse der räumlichen Preismodellierung werden in die räumliche Visualisierung von Mietpreisen transferiert.
Für die webbasierte Mietpreisdarstellung wird ein Set alternativer Darstellungsmethoden entwickelt, um Mietpreiskarten-Prototypen abzuleiten. Ein methodisches Ergebnis der Entwicklung der Mietpreiskarten-Prototypen ist die Entwicklung eines geeigneten Ansatzes der Loslösung des Preisbezugs von fachfremd verwendeten Bezugsgeometrien. Hierfür wird vom Autor der Begriff der zonenlosen Preiskarte geprägt. Diese werden mit Methoden des Gridmapping erstellt. Es werden optimale Rasterauflösungen zur Darstellung interpolierter Rastergrößen ermittelt. Zonenlose Preiskarten mit Methoden des Gridmapping, gepaart mit einer optionalen gebäudescharfen Darstellung in größeren Maßstäben, sind als Resultate der Forschung die bestmögliche, sich an realen Verhältnissen orientierende, räumliche Mietpreisdarstellung. Die entstandenen Prototypen sind eine Annäherung der wahren Verteilung des Mietpreises im Raum und um einiges schärfer, als die auf der hedonischen Regression basierenden Darstellungen. Somit kann die wahre „Topographie“ der Mietpreislandschaft abgebildet werden. Ein Einsatz der Karten für Nutzergruppen wie Makler, Investoren oder Kommunen zur Analyse städtischer Mietmärkte ist denkbar. Alle entstandenen Prototypen sind unter der Nutzung von Map APIs umgesetzt. Ein Ergebnis dessen ist, dass Map APIs noch an diversen „Kinderkrankheiten“ leiden und derart umgesetzte Mietpreiskarten noch einen weiten Weg vor sich haben, bis sie das Niveau thematischer Karten von Immhof oder Arnberger erreichen.
Die konzeptionellen Überlegungen und Teilimplementierungen münden in drei Prozessketten, die Umsetzungsoptionen für eine räumliche Optimierung von Immobilienportalen darstellen. Dabei werden zwei Szenarien für eine räumlich optimierte Mietpreisschätzung und ein Szenario für eine räumlich optimierte Mietpreisdarstellung herausgearbeitet.
In der vorliegenden Dissertation werden Migrationsdiskurse in der deutschen Grenzregion zu Polen im Vorfeld der EU-Erweiterung zum 1. Mai 2004 exemplarisch in drei deutschen Grenzstädten, der jeweils westliche Teil der ehemals gemeinsamen, seit 1945 durch eine nationalstaatliche Grenze mit dem jeweils zeitspezifischen Grenzregime geteilten, deutsch-polnischen Zwillingsstädte Frankfurt (Oder) – Słubice, Guben – Gubin und Görlitz – Zgorzelec, analysiert.
Ausgewählt wurde der Untersuchungsraum mit Blick auf die tiefgreifenden europäischen Transformationsprozesse seit den späten 1980er Jahren, die für die örtliche Bevölkerung gravierende lebensweltliche Strukturumbrüche zur Folge hatten. Die Region wurde mit der Vereinigung der beiden deutschen Staaten überdies zu einem zentralen Aktionsraum nationaler und internationaler Migrationspolitik; ihr wurde eine wichtige stellvertretende Funktion betreffend die Zutrittsregelung zugewiesen. Mit der EU-Erweiterung waren für die Region neuerliche, unmittelbare Veränderungen verbunden, die vor Ort gerade auch aufgrund damit (mutmaßlich) einhergehender Migration eher als Bedrohung denn als Chance gedeutet wurden.
Den diskurstheoretischen Hintergrund der Untersuchungen stellen in erster Linie die Arbeiten von Michel Foucault und die von Siegfried Jäger darauf aufruhend konzipierte Kritische Diskursanalyse bereit. Diskurs wird – grob vereinfacht – als Fluss von sozialen Wissensbeständen und Bewusstseinsinhalten durch die Zeit verstanden, der individuelles und kollektives Handeln von Menschen bestimmt; Diskurse sind der Ort, an dem (Be-)Deutungen von Menschen ausgehandelt, verändert und der Wirklichkeit zugewiesen werden. Der Forschungszugang versteht sich als Teil der Neuen Kulturgeographie, die konsequent nicht-essentialistisch und erkenntnistheoretisch nicht-fundamentalistisch ist.
Die Datenbasis der empirischen Analysen repräsentieren zwei Ebenen bzw. Teilsektoren des Diskurses. Zum einen die Berichterstattung der jeweils monopolartigen regionalen Tageszeitung in Frankfurt (Oder), Guben und Görlitz (Märkische Oderzeitung/Frankfurter Stadtbote, Lausitzer Rundschau/Lokalausgabe Guben, Sächsische Zeitung/Görlitzer Zeitung). Zum anderen ein Sample von insgesamt 17 Experteninterviews mit lokalen Funktionsträgern, die mit Blick auf ihr, an ihre spezifische professionelle und/oder ehrenamtliche Tätigkeit gebundenes, praxisgesättigtes Sonder- bzw. Insiderwissen zum Thema Migration ausgewählt und befragt wurden.
Die durchgeführten Analysen verdeutlichen unter anderem die Bedeutung diskurssemantischer Grundfiguren des deutschen Migrationsdiskurses im Sinne politisch und alltagskulturell konservierter migrationskritischer Vorstellungsinhalte und Bedeutungszuweisungen zu Kategorien des Fremden und Konstruktionen von Wir und/vs. Sie. Ebenso explizieren sie eine gravierende Diskrepanz zwischen dem lokalen Staat und der Lebenswelt der lokalen Bevölkerung.